产权仅40年,54年才能收回成本?金轮峰华投资预期遭质疑 峰华

发布时间:2019-07-22 00:36:08 来源:老胡说房IN南京 关键词:峰华
峰华
原文标题:产权仅40年,54年才能收回成本?金轮峰华投资预期遭质疑
原文发布时间:2019-04-09 17:13:58
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峰华


产权仅40年,54年才能收回成本?金轮峰华投资预期遭质疑



继上一位群友吐槽金轮峰华后,有一位粉丝向本栏目咨询:“金轮峰华到底能不能买啊?我看他们领销许很久了,都没开盘,一直在认筹,问起置业顾问他们也是含糊其辞的,总感觉有问题。”

老胡说房栏目注意到,3月21日,金轮峰华正式领取了销许,精装国际公寓共计124套,销许均价65174元/㎡,百变SOHO办公房源共计205套,销许均价57650元/㎡。户型面积为35-136㎡。


产权仅40年,54年才能收回成本?金轮峰华投资预期遭质疑


(金轮峰华 销售许可证)

1、领销许18天还不开盘

老胡说房栏目发现,3月21日至今,已经整整过去了18天的时间,也就是说,金轮峰华不仅没有按照自己预售许可证上的时间开盘,而且也与南京房管局所规定的“取得商品房预售许可证后的楼盘,必须在10天内一次性公开销售全部房源”相违背,涉嫌违规!


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(拟开盘时间为3月26日)

明明早就领取了销许,为什么却迟迟不开盘呢?

这不就是政府明令禁止的捂盘行为吗?

还是因为蓄水情况不好?

带着这样的疑问,老胡说房栏目对楼盘进行了实探。


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2、金轮峰华两个认筹期?

老胡说房栏目发现,金轮峰华在3月21日领取销许之后,就已经开始了认筹的动作,据栏目群友反映,在看房过程中,置业顾问在说辞中试图引导买房人缴纳10万的认筹金,并签署相应的认购协议,“置业顾问告诉我,交了钱,签了协议,可以提前把看上的房号定下来。”该群友告诉本栏目。

然而金轮峰华宣布正式认筹的时间,却是在4月1日,4月1日当天金轮峰华公开宣布,楼盘开始正式进入认筹阶段,预计4月中旬开售。这也就是说,金轮峰华经历了两次认筹期:一次是3月21日至3月31日,一次是4月1日至4月中旬开盘前。

这在南京楼市中,还是很少见的。

对于群友反映的能提前确定房号的问题,本栏目也进行了实地探访,置业顾问在说辞中也是不断暗示可以缴纳10万认筹金,提前把自己看中的房子定下来。本栏目同时发现,在南京网上房地产上,金轮峰华的认购套数已经有109套,其中酒店式公寓26套,商务办公73套。


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73套商务办公也就是金轮峰华一直不遗余力宣传的卖点。

根据规划,金轮峰华为地上16层建筑,地下三层,高度65米,总建筑面积约为42707平方米,主要功能为办公、公寓和商业。

项目3-12层是办公用房,也就是soho,共205套,毛坯销许价57650元/平,13-16层为酒店式公寓,共124套,毛坯销许价65174元/平。

3、商务办公直接可居住?

虽然是办公用房,但本栏目在实探过程中,置业顾问却表示可以后期改来当做公寓来使用。

办公用房可以改建成酒店式公寓吗?本栏目查询到,早在2017年3月,南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局就联合发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》,严禁“商改住”。

其中明确规定:“商业办公类非住宅类建筑,其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能。”同时规定:“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途”,“告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实,各职能部门需按照相关规定严肃查处。”很显然,金轮峰华不但没有告知购房者不可擅自改变用途,甚至还在销售中故意引导购房者“商改住”。但精明的金轮峰华却表示,涉及到办公改公寓的问题,上下水管改造需后期业主自己改造,出了问题,当然也是业主自己承担。

南京市规划局相关负责人告诉本栏目,私自“商改住”和“偷面积”一样存在诸多安全隐患,同时,如果被投诉举报,会有强拆风险。

本栏目也提醒购房者,房屋使用用途应与规划用途相符合,在购房以及后期使用中一定要慎重选择。

4、投资回报预期遭质疑

除此之外,在进一步了解该楼盘之后,本栏目和南京多家媒体产生了一样的质疑,这个楼盘宣称的投资回报,能够实现吗?

花猫说房统计了周边的公寓租金情况,高端一些的如长江路9号、凯宾公寓,月租金在6000元/月,城开国际、天安国际等月租金则便宜一些,在3500-4500元/月,老旧一些的小区则更便宜了。


产权仅40年,54年才能收回成本?金轮峰华投资预期遭质疑


若以销许价计算,金轮峰华公寓毛坯销许65174元/平,户型35-60平,总价228万起,如以购买35平户型计算,出租约32年才能回本,年收益率为3.16%。

而如果购买60平的公寓,总价约391万,则需要54年才能回本,年收益率仅为1.84%。

河西楼市文涛主编也给出了周边二手房的价格。


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产权仅40年,54年才能收回成本?金轮峰华投资预期遭质疑


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(华侨路金轮国际广场)

而置业顾问告诉本栏目,四钥匙户型每间房的租金能够租到4000元/月,一套54平米的户型月租金可以到16000元左右,这个所谓的预期回报和目前市场的行情并不匹配。

5、变电站就在楼盘西北侧

金轮峰华这块地最早于2013年进行过拍卖,但因地块内存在10层楼高的变电站,而遭遇了无人问津的局面,最终流拍。

2017年年初,小粉桥G93地块被金轮以6.05亿元拿下,该地块起拍总价3.2亿,溢价率达到89%。地块内含鼓楼变电站,规划用地性质为商办混合用地(可配建不超过地上总建筑面积20%比例的酒店式公寓),容积率≤5。

变电站到底有没有辐射影响?这也是现在买房人担心的比较多的一个问题。


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110KV变电站安全距离是多少?110KV变电站安全距离国家《电磁辐射管理办法》规定100伏以上为电磁强辐射工程,第二十条规定:在集中使用大型电磁辐射设备或高频设备的周围,按环境保护和城市规划要求,在规划限制区内不得修建居民住房、幼儿园等敏感建筑。

“变电站一般与居民住宅或其他环境敏感目标保持适当距离,一般110KV为15米。”本栏目咨询相关专业人士后得到这样的回答。

问题来了,酒店式公寓算不算居民住房呢?

产权仅40年,54年才能收回成本?金轮峰华投资预期遭质疑



正文完,原文标题:产权仅40年,54年才能收回成本?金轮峰华投资预期遭质疑
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原文作者:老胡说房IN南京。

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